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G.01.04.g. Préstamo Hipotecario

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miércoles, 25 de octubre de 2017

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TIPOS CONTRATO memofichas

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ÍNDICE

01. ¿Qué es?

02. ¿Qué clases de préstamos hipotecarios hay?

03. ¿Quién puede obtener un préstamo hipotecario? Documentos que nos van a pedir

04. ¿Cómo elegir el tipo de préstamo que más nos interesa?

05. ¿Qué gastos origina la formalización de un préstamo hipotecario?

06. ¿Qué cláusulas financieras va a contener el contrato de préstamo hipotecario?

07. ¿Cómo se realiza la cancelación del préstamo?

08. ¿Qué ventajas fiscales se obtienen con un préstamo hipotecario?

09. ¿Qué tenemos que hacer si queremos cambiar nuestro préstamo hipotecario a otra entidad?

10. ¿Podemos hipotecar varios bienes?

11. ¿Quiénes intervienen en el contrato de préstamo con garantía hipotecaria?

DESARROLLO

01. ¿Qué es?

Un préstamo hipotecario es un préstamo con garantía, garantía que consiste en la hipoteca de un bien inmueble (por ejemplo, la vivienda) o de un bien mueble (por ejemplo, automóviles, maquinaria industrial, etc.) a favor del Banco o Caja que presta el dinero, es decir, la entidad financiera pasará a ser el propietario del bien inmueble o mueble en el caso de no cumplirse los pactos establecidos en la concesión del préstamo hipotecario (pagos puntuales, plazos, etc).

La hipoteca mobiliaria casi no se da, por eso vamos a estudiar sólo la inmobiliaria, en cuyo caso el Préstamo se formaliza en una escritura pública para poder ser inscrito en el Registro de la Propiedad.

02. ¿Qué clases de préstamos hipotecarios hay?

De interés fijo: es un tipo de préstamo en el que se acuerda, entre el cliente y la entidad financiera, un interés que permanece inalterable a lo largo de toda la vida del préstamo.

De interés variable: es un tipo de préstamo en el que el interés varía cada cierto periodo de tiempo (generalmente cada año) de acuerdo con unas normas (índices de referencia, períodos de tipo de interés, etc).

03. ¿Quién puede obtener un préstamo hipotecario? Documentos que nos van a pedir

Para poder solicitar un préstamo hipotecario, las entidades financieras exigen una serie de garantías de tipo personal y del propio inmueble sobre el que va a recaer la hipoteca. En general, cada entidad financiera marca sus propias condiciones, por lo que aquí se exponen las más habituales.

Si solicitamos un préstamo hipotecario, normalmente nos pedirán los siguientes documentos:

• Fotocopia del NIF-CIF del o de los solicitantes

• Copia de escritura del bien inmueble a hipotecar

• Verificación o Certificación Registral: documento expedido por el Registro de la Propiedad Inmobiliaria en el que consta que el inmueble está libre de cargas

Si somos trabajadores por cuenta ajena, además nos pedirán:

• Últimas nóminas

• Última declaración de la Renta

• Otros justificantes de ingresos, si los hay

Si somos trabajadores por cuenta propia (profesionales, autónomos, etc.):

• Última declaración de la Renta

• Última declaración anual del IVA

04. ¿Cómo elegir el tipo de préstamo que más nos interesa?

Antes de pedir un préstamo hipotecario, debemos recabar información de varias entidades ya que se trata de obtener las mejores condiciones posibles. Esta información se obtiene por medio del folleto informativo que las entidades deben entregar a quien lo solicite y que es gratuito. Las menciones que deberá contener el folleto son las siguientes:

a) Importe del préstamo

b) Plazo de duración total del préstamo y periodicidad de pago de las cuotas (mensual, trimestral, semestral,...)

c) Tipo de interés (fijo o variable), indicación de tipo nominal si se trata de una operación a interés fijo, y forma o sistema para determinarlo si se trata de una operación a interés variable

d) Comisiones de todo tipo que deba pagar el prestatario o deudor

e) Gastos a cargo del prestatario o deudor, entre los cuales se incluirán los servicios que deberá contratar obligatoriamente el prestatario (seguros, etc.) y los impuestos y aranceles que devengue la operación

f) Importe de las cuotas periódicas con una tabla orientativa

A la hora de examinar el folleto informativo y decantarnos por una u otra entidad, tendremos que tener en cuenta los siguientes factores:

El importe del préstamo: es la cantidad de dinero que la entidad financiera entrega al cliente al concederle el préstamo. En el caso del hipotecario, existen dos tipos de límites para determinar el importe del préstamo:

1. El valor de la vivienda: la cantidad máxima a financiar, es decir, el importe total que se recibirá como préstamo hipotecario suele estar entre el 70% y el 80% del valor de tasación de la vivienda o inmueble

2. Los propios ingresos del solicitante: el importe se limita para que las cuotas a pagar no superen el 35% o 40% de los ingresos líquidos justificables del solicitante y así poder hacer frente a los pagos sin problemas

El interés: el interés es "el precio" que el cliente se compromete a pagar a la entidad financiera como consecuencia de haber recibido una cantidad de dinero determinada en concepto de préstamo. Para comparar los tipos de interés que ofrecen las distintas entidades financieras se suele utilizar la Tasa Anual Equivalente (TAE).

En función del interés, los préstamos pueden clasificarse en:

1. Préstamos hipotecarios de interés fijo: el tipo de interés establecido en el contrato permanece inalterable a lo largo de toda la vida del préstamo. En este tipo de préstamo, tanto la entidad financiera que ha prestado el dinero como el cliente, están expuestos al riesgo de interés, es decir:

••• Si los tipos de interés descienden, el cliente no se puede beneficiar de dicha bajada, pudiendo estar pagando un precio superior al que lo haría si la operación la contratase en esos momentos

••• Si los tipos de interés suben, la situación es la contraria, siendo la entidad financiera la perjudicada, ya que no podrá repercutir en el cliente esta subida

Por todo ello, la operación suele fijarse a unos plazos más cortos que los que se establecen cuando el interés es variable, a fin de evitar el riesgo de las variaciones de tipos de interés para ambas partes.

¿Qué ventaja tienen los préstamos de interés fijo?

La principal ventaja que para el cliente representan los préstamos a interés fijo es tener determinado, desde el principio de la operación, el importe exacto de las cuotas a pagar a lo largo de toda la vida del préstamo.

2. Préstamos hipotecarios de interés variable: Son operaciones en las que el tipo de interés varía cada cierto período de tiempo, de acuerdo con unas normas que se establecen previamente. La forma de fijar los intereses es la siguiente:

••• Se acuerda un tipo inicial de interés, que permanece fijo durante un periodo preestablecido, y que en la mayoría de entidades financieras oscila entre 12 y 18 meses

••• Una vez transcurrido este periodo, el tipo de interés varía de acuerdo con la variación del índice de referencia acordado en el contrato

El riesgo que corre tanto la entidad financiera como el cliente es el propio de las oscilaciones de mercado:

••• En época de tipos de interés bajos, el cliente pagará menos intereses, saliendo beneficiado

••• En época de tipos de interés altos, el cliente tendrá que efectuar un mayor pago de intereses

Normalmente, las entidades financieras suelen ofrecer plazos de amortización más largos (normalmente entre 20-25 años) que los utilizados en los préstamos a tipo fijo (normalmente entre 10-15 años).

¿Qué ventaja tienen los préstamos de interés variable?

Las principales ventajas son:

• La financiación normalmente es a mayor plazo, por lo que se reduce el importe de la cuota a pagar

• Si se produce una bajada de los tipos de interés, se reduce la cuota a pagar

Índices de Referencia: es la variable en función de la cual cambia el tipo de interés del Préstamo. Existen diversos tipos de índices de referencia, los más habituales son:

• Mibor: Es el precio del dinero en el mercado interbancario de Madrid, es decir, el precio al que los bancos y cajas se prestan dinero mutuamente. Este tipo de interés lo comunica el Banco de España, en sus notas informativas diarias, así como en varios de sus otros medios de comunicación

• Banca Privada: Según la información que los bancos envían, por obligación, al Banco de España. Es el tipo medio de las operaciones de crédito. Existen diversos tipos, siendo los más relevantes:

--- Cuentas de crédito de un año a menos de tres años

--- Préstamos de tres o más años

Cualquiera que sea el índice de referencia ha de quedar claramente determinado a la firma del mismo, así como su forma de aplicación.

El diferencial: es el importe que las entidades financieras añaden al tipo de interés de referencia. ¿Cómo se especifica el valor diferencial?

• Puede establecerse un importe fijo durante toda la vida del préstamo

• Puede fijarse como un porcentaje sobre el índice de referencia que se haya utilizado.

El período de interés: es el periodo de tiempo durante el cual el tipo de interés de un préstamo a tipo de interés variable permanece inalterado. En los préstamos a tipo de interés variable hay que diferenciar entre:

• Periodo de interés a tipo fijo: es el plazo durante el cual permanece vigente el tipo de interés inicial pactado en el contrato del préstamo

• Periodo de interés a tipo variable: una vez finaliza el período de interés a tipo fijo comienza el período de interés a tipo variable que dura hasta que se termina de pagar el préstamo durante este período, el interés varía cada cierto tiempo (generalmente cada año) en función del índice de referencia

Cuota a pagar: es el importe que el cliente se compromete a pagar periódicamente (mensual, trimestral o anualmente) a la entidad financiera que le ha concedido el préstamo en concepto de intereses y devolución del capital prestado.

Plazo de amortización: es el tiempo acordado en la escritura del préstamo para que el cliente devuelva a la entidad financiera la totalidad de la cantidad prestada. Suele oscilar entre 15 y 35 años, y dependerá:

• Del tipo de política comercial de la entidad financiera

• De ser un préstamo a tipo de interés fijo o variable

• De la edad del solicitante

Hay préstamos en los que se establece un periodo de carencia. La carencia puede definirse como el periodo inicial de la vida de un préstamo en el que el cliente únicamente paga los intereses, no amortizando nada de capital.

Sistemas de amortización: existen diversos sistemas de amortización: de cuota a pagar constante, de cuotas de capital constante, de cuotas de capital creciente, etc. El más empleado por las entidades financieras es el de cuota a pagar constante, donde el capital amortizado va aumentando a lo largo de la vida del préstamo, reduciéndose, por lo tanto, los intereses a pagar.

05. ¿Qué gastos origina la formalización de un préstamo hipotecario?

Gastos Previos a la Formalización

Una vez cumplidos todos los requisitos necesarios para la concesión de un préstamo hipotecario que se han detallado anteriormente, las entidades financieras, antes de formalizarlo, realizan los siguientes trámites:

• La tasación: la vivienda ha de ser tasada, es decir ,valorada por un perito independiente de la entidad financiera. Esta tasación es necesaria y el perito que la realice conviene que pertenezca a una empresa oficial inscrita en el Registro del Ministerio de Economía y Hacienda

Verificación registral: consiste en comprobar la existencia o no de cargas sobre la vivienda que se va a hipotecar

Ambos trámites originan una serie de gastos que son a cargo del solicitante, con independencia de la aprobación o denegación del préstamo.

Una vez que la entidad ha realizado todas estas gestiones previas, debe notificarse al cliente si se deniega o no el préstamo, en cuyo caso debe entregar una oferta vinculante al prestatario. Esta oferta debe hacerse por escrito y contener las condiciones financieras del contrato (que vamos a ver más adelante) y especificar el derecho que tiene el solicitante de examinar el proyecto de escritura en la notaría durante los tres días hábiles anteriores a la firma (el notario en estos casos debe asesorar sin cobrar por ello cantidad alguna). El prestatario o deudor puede elegir libremente el notario ante el que firmar la escritura de préstamo hipotecario, sin que la entidad de crédito pueda imponer al prestatario un notario no elegido por él.

La duración de la oferta vinculante no será inferior a diez días.

Gastos de Formalización

Comisión de apertura: se trata de una comisión que cobra la entidad financiera por una sola vez, al inicio del préstamo. Suele ser un porcentaje sobre el importe del préstamo

Comisión de estudio: es asimismo una comisión inicial que también suele establecerse como porcentaje sobre el importe del préstamo, a cobrar una sola vez, al inicio de la operación

Comisión de subrogación: la subrogación es el acto por el que una persona asume la deuda, sustituyendo al titular de un préstamo respecto de los derechos y obligaciones derivados del préstamo concedido, es decir, se convierte en titular del préstamo. Normalmente se produce cuando una persona adquiere una vivienda directamente a un promotor-constructor. La entidad financiera tiene que estar de acuerdo para que se lleve a efecto la subrogación, derivándose el pago de la correspondiente comisión por parte del subrogado, aunque en este caso no se cobrarán las comisiones de apertura u estudio

Gastos de notaría: corresponde al gasto de realización de Escritura Pública otorgada por notario. La cuantía a pagar depende de los aranceles establecidos, los cuales varían según el número de folios que tenga la escritura

Impuestos oficiales: la constitución de hipoteca se halla sujeta al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. La cantidad a pagar por dicho impuesto se calcula aplicando un porcentaje. En la actualidad es el 0'50% sobre el valor total garantizado (principal, intereses, gastos)

Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad: formalizada la escritura del préstamo hipotecario, se debe inscribir en el Registro de la Propiedad correspondiente. El acto de inscripción en el Registro lo realiza la entidad financiera que ha concedido el préstamo

Otros Gastos posibles

Intereses de demora: es el tipo de interés a aplicar a aquellas cantidades que, llegando su vencimiento, o sea su fecha de pago, no han sido abonadas. En definitiva, es una penalización al titular de un préstamo si incumple sus obligaciones de pago.

Comisión de cancelación anticipada y comisión de entregas a cuenta: generalmente las entidades financieras reconocen a sus clientes el derecho a cancelar el préstamo hipotecario total o parcialmente antes de que termine el plazo acordado. Como los intereses del préstamo están estimados para el total de la vida de éste, si ésta se acorta, el beneficio de Banco o Caja es menor. Por ello, al cancelar el préstamo total o parcialmente (con entregas a cuenta) las entidades financieras cobran una comisión, que es un porcentaje sobre la cantidad cancelada o entregada a cuenta

Comisión por modificación de contratos: esta comisión se aplica en el caso que, a petición del cliente y aprobado por la entidad financiera, se modifiquen durante la vida del préstamo algunas de las condiciones establecidas inicialmente en el contrato. El importe de la misma se calcula aplicando un porcentaje sobre el capital pendiente de pago en el momento de la modificación. El objetivo de esta modificación es compensar a la entidad financiera de los trámites administrativos necesarios para proceder a la modificación del contrato original

Comisión por reclamación de cuotas impagadas: en el caso de existir cuotas impagadas, las entidades financieras suelen cobrar al cliente, en el momento en el que regulariza la deuda, un importe fijo que está preestablecido en el contrato

Comisión por emisión y gastos de envío de los recibos: la comisión por emisión no es muy usual, viene a ser un importe fijo que una entidad financiera repercute en cada uno de los recibos de préstamo por los que le origina la confección de los mismos. Los gastos de envío suponen repercutir al cliente los costes que se le originan a la entidad financiera por el envío de los recibos del préstamo al domicilio indicado por el cliente

06. ¿Qué cláusulas financieras va a contener el contrato de préstamo hipotecario?

- Capital del préstamo (importe del préstamo): es la cantidad de dinero que el prestamista entrega al prestatario. Debe quedar definida la forma de entrega del importe del préstamo, esto es, si se entrega a la firma del contrato o se ingresa en una cuenta especial de la que sólo se puede disponer cumpliendo unos requisitos, en cuyo caso deben especificarse éstos y el plazo para cumplirlos, así como las facultades resolutorias en caso de incumplirse.

- Amortización: es el plazo en el que debe devolverse el préstamo. No sólo su duración, sino también el número de cuotas en que se devolverá, con indicación de las fechas de la primera y de la última si están fijadas de antemano. Suele ser frecuente también que se pacte el periodo de carencia que antes hemos mencionado.

Debe hacerse constar también el importe de las cuotas que, si el préstamo es con interés variable, se referirá a las cuotas correspondientes al primer tipo de interés.

Dentro de este apartado de amortización debe regularse la posibilidad de amortizar anticipadamente o, lo que es lo mismo, devolver el dinero prestado antes de tiempo. Esta devolución anticipada puede ser total o parcial, según que se devuelva al prestamista todo lo que esté pendiente o sólo parte.

Si la devolución es parcial, es frecuente que el prestamista ponga determinadas condiciones, como que sea una cantidad mínima (por ejemplo, no inferior a una cuota de pago), o que las entregas anticipadas se hagan en el momento que corresponde pagar cualquiera de las cuotas periódicas, pero no en otra fecha distinta, o que se dé un preaviso, etc.

Y en cualquier caso, deben constar las cantidades, llamadas comisiones, que se deban pagar por la cancelación anticipada, con distinción entre cancelación parcial y total.

- Intereses: en esta cláusula debe constar el tipo nominal, así como si es fijo durante toda la vida del préstamo o variable.

Si es fijo se hará constar cual sea, expresado en tanto por ciento nominal anual. Si es variable, habrá de fijarse el momento en que se producirá la variación. El interés variable deberá estar definido. Normalmente será una cantidad (o margen) sumada a un tipo de referencia o un porcentaje de éste, pero en cualquier caso debe ser claro y, concreto. Además, debe identificarse el índice de referencia para calcular la variación (hay una serie de tipos recomendados.). Deben fijarse, si se pactan, los límites para la variación, máximos o mínimos. Y, finalmente, la forma de notificación de los tipos, cuando se produzca la variación, a los prestatarios.

El contrato contendrá la fecha en que empiezan a devengarse los intereses. La periodicidad con que se pagarán (normalmente junto con el capital formando una única cuota). Y finalmente, la fórmula para el cálculo de los intereses.

- Comisiones: en esta cláusula deben especificarse las comisiones que deba pagar el prestatario por todos los conceptos a la entidad prestataria.

- Tabla de pagos y TAE: constará la tabla de cuotas que se deben satisfacer (en los préstamos con interés fijo durante toda su duración) y el coste efectivo de la operación o TAE (tipo anual equivalente).

- Gastos: deben constar los gastos que deberá satisfacer el prestatario. Entre ellos estarán los de tasación del inmueble, los aranceles notariales y registrales por la constitución, modificación o cancelación (en su día) de la hipoteca, los gastos de tramitación ante Hacienda y el Registro de la Propiedad, los de conservación del inmueble (dado que la garantía se basa en el valor de la finca hipotecada, de manera que si ésta se deteriora disminuye aquélla). Los gastos procesales o de ejecución de la hipoteca si se llega a ello. Los seguros que la entidad exija al prestatario, etc.

- Intereses de demora: especificando cómo se calcularán y el tipo aplicable. Este tipo suele ser superior al ordinario por su carácter indemnizatorio.

- Resolución anticipada: deben constar las causas concretas. En este apartado se incluyen aquellos sucesos ante los cuales la entidad prestamista puede considerar vencido el préstamo antes de tiempo y reclamar su saldo. O lo que es lo mismo, reclamar su devolución antes del plazo.

Las razones suelen ser generalmente el incumplimientos de las distintas obligaciones, principales o accesorias contraídas por el prestatario (señaladamente la falta de pago de las cuotas a su vencimiento). En cualquier caso, el cumplimiento de una o varias causas de vencimiento, faculta a la entidad a dar por vencido el préstamo, pero éste no vence automáticamente. También se especificará la penalización que deba pagar en este caso el deudor.

07. ¿Cómo se realiza la cancelación del préstamo?

Para conseguir la cancelación del préstamo es preciso el otorgamiento por parte de la entidad prestamista de una nueva escritura, cuyos gastos (ya se previeron en la concesión del préstamo) serían del prestatario. Esa nueva escritura:

• Reconoce haber sido devuelto el préstamo con sus intereses

• Consiente en que se cancele en el Registro de la Propiedad la hipoteca

En esta escritura de cancelación no interviene la parte prestataria pero, siendo de su cuenta los gastos, se otorgará cuando, una vez devuelto el préstamo, dé la orden correspondiente.

08. ¿Qué ventajas fiscales se obtienen con un préstamo hipotecario?

El titular del préstamo puede obtener (hasta los límites establecidos en la legislación vigente) las siguientes ventajas fiscales:

• Deducciones de la Base Imponible: podrán deducirse de la Base Imponible los intereses satisfechos, en el ejercicio, de los prestamos destinados a financiar:

••• La adquisición o mejora de la vivienda habitual

••• Cualquier inversión o gasto necesario para proceder al alquiler de una vivienda

••• Cualquier inversión o gasto inherente a los inmuebles destinados a usos profesionales o empresariales en función del régimen fiscal en el que se encuentre el titular del préstamo

• Deducciones en la cuota tributaria:

••• La base de la deducción está integrada por la totalidad de las cantidades invertidas en la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual, incluyendo los gastos financieros e intereses. La base máxima de esta deducción es de 9.015 euros

••• Si no se utiliza financiación ajena el límite máximo de deducción es de 1.352,25 euros

Novedad: se recupera la deducción por adquisición de vivienda habitual con carácter retroactivo desde el 1 de enero de 2011 (recordemos que se había suprimido con efectos precisamente desde esa fecha). Los términos en los que se regula esta deducción son los mismos que estaban vigentes a 31 de diciembre de 2010. En esencia, se elimina el límite de renta de 24.000 euros por encima de los cuales no se permitía la aplicación de esta deducción a partir del 1 de enero de 2010.

Para ganar el derecho a deducir por adquisición en vivienda conforme la normativa vigente en 2010 es preciso que se produzca la adquisición jurídica, esto es, que se suscriba Escritura de Compraventa. También bastará adquirir una vivienda “sobre plano” en 2010 o satisfacer cantidades para la autoconstrucción de la vivienda, siendo necesario en ambos casos, que las obras finalicen, salvo en casos excepcionales, en el plazo de cuatro años desde el inicio de la inversión.

09. ¿Qué tenemos que hacer si queremos cambiar nuestro préstamo hipotecario a otra entidad?

Es conveniente realizar los siguientes trámites:

A. Elegir la oferta que más interese

B. En la nueva entidad, solicitar información sobre los gastos de cambio de hipoteca, que son:

--- Comisión por cancelación anticipada del préstamo vigente

--- Honorarios notariales

--- Tasas registrales

--- Comisión de apertura del nuevo préstamo

--- Gastos de tasación

--- Honorarios de gestión

C. Comparar si el ahorro de intereses a pagar compensa con los gastos del cambio de hipoteca

D. En el caso de que interese, solicitar el préstamo a la nueva entidad, la cual se encargará de los trámites de cancelación del préstamo antiguo. Con el actual Anteproyecto de Ley sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios, los gastos de cambio de hipoteca van a verse sustancialmente reducidos, lo que redunda en beneficio de los consumidores

10. ¿Podemos hipotecar varios bienes?

Para garantizar un préstamo puede hipotecarse tanto un solo bien como varios bienes, de manera que se distribuirá entre ellos la total responsabilidad, y la hipoteca podrá cancelarse parcialmente respecto de los bienes cuya responsabilidad por el préstamo ha sido cumplida.

11. ¿Quiénes intervienen en el contrato de préstamo con garantía hipotecaria?

De un lado el apoderado o los apoderados de la entidad de crédito, de otro el prestatario o los prestatarios que reciben el préstamo. Normalmente serán estos los propietarios del bien que se va a hipotecar, pero nada obsta para que la garantía se constituya sobre bienes ajenos (por ejemplo, los padres hipotecan una finca propia en garantía de un préstamo concedido a un hijo). En este caso, también ellos comparecerán.

Finalmente puede ocurrir que como garantía personal la entidad prestataria exija la intervención de fiadores, que también intervendrán en el acto.

 

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